Immobilien sind nicht erst seit Beginn der Zinskrise beliebte Anlageobjekte. Sie versprechen eine höhere Rendite als traditionelle Geldanlagen und unterliegen weniger stark den Kursschwankungen und Unsicherheiten des Aktienmarktes. Diese Faktoren machen Immobilien zum Mittelpunkt der Anlagestrategie vieler Anleger*innen.
Doch trotz dieser überzeugenden Vorteile kann sich ein Investment in Immobilien auch als wahres Minusgeschäft herausstellen. Dies kann besonders dann sehr schnell passieren, wenn sich keine passenden Mieter*innen für die erworbene Immobilie finden oder sich das Anlageobjekt als Dauerbaustelle entpuppt.
Mit welchen Strategien sich diese Gefahren vermeiden lassen und ein Vermögensaufbau durch Immobilien möglich ist, erläutert dieser Beitrag.
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Wie man mit Immobilien KEIN Vermögen aufbaut
Immobilien kosten erst einmal Geld. In den meisten Fällen sogar sehr viel Geld. Doch trotz dieser hohen Anfangsinvestition können Immobilien ein sinnvolles Instrument im Rahmen des Vermögensaufbaus sein.
Dies ist besonders dann der Fall, wenn eine Immobilie möglichst direkt einen positiven Cash-Flow generiert.
Ein positiver Cash-Flow bedeutet, dass nach Abzug aller anfallenden Kosten und Steuern von der eingehenden Kaltmiete ein Überschuss bleibt. Du dir also mit deiner Immobilie ein (passives) einkommen generierst.
Dies ist aber leider nicht bei jedem Immobilienkauf der Fall.
Die folgenden Strategien sind im Rahmen des Vermögenaufbaus durch Immobilien nicht unbedingt zu empfehlen.
Der Kauf des Eigenheims generiert keinen positiven Cashflow
Für den Kauf eines Eigenheims musst du dich in der Regel zunächst einmal verschulden. Denn unabhängig davon, ob du dich für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung entscheidest, du wirst einen Kredit aufnehmen müssen, den du über viele Jahre abbezahlen musst. Das Investment kostet dich also zunächst für einen sehr langen Zeitraum erst einmal Geld.
Erst im Alter – sobald du das Eigenheim abbezahlt hast – wirst du die Vorteile von mietfreiem Wohnen zu spüren bekommen. Von einem Eigenheim profitierst du somit also erst langfristig. Es generiert zunächst keinen positiven Cashflow.
Buy-and-Sell-Strategie birgt hohe Risiken
Bei Zwangsversteigerungen lassen sich Immobilien zu günstigen Preisen erwerben. Dies mag zu der Annahme verleiten, dass sich diese sehr günstig erworbenen Immobilien im Nachgang teurer verkaufen lassen.
Diese Ansatz ist nicht vollkommen falsch, birgt jedoch einige Gefahren.
Um die erworbenen Immobilien nämlich wirklich gewinnbringend verkaufen zu können, müssen häufig zunächst noch Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Derartige Arbeiten kosten viel Geld und können durch den Mangel an Handwerkern erschwert werden.
Hinzukommt, dass einige Experten davon ausgehen, dass in den Ballungsgebieten der Preiszenit bereits erreicht ist und somit eine weitere Wertsteigerung von Immobilien zu diesem Zeitpunkt nicht mehr gewiss ist.
Mit dieser Strategie wird entsprechend weder ein positiver Cash-Flow generiert, noch gibt es eine Garantie dafür, dass wirklich ein Gewinn erwirtschaftet wird.
Die Vermietung von gemieteten Immobilien ist nicht immer zulässig
Mit der Vermietung von gemieteten Immobilien lässt sich durchaus ein positiver Cash-Flow generieren. In den letzten Jahren haben sich viele Menschen dieser Strategie deshalb mit Hilfe der Plattform Airbnb zu nutze gemacht. Leider ist diese Strategie nicht immer zulässig.
Wer gemietete Immobilien weiter vermieten möchte, braucht hierfür nämlich dringend die Erlaubnis des Haus-/Wohnungseigentümers. Diese Erlaubnis sollte auch schriftlich in deinem Mietvertrag festgehalten werden.
Da nur wenige Immobilienbesitzer sich auf ein solches Geschäft einlassen, ist es sehr schwer eine geeignete Immobilie für diese Strategie zu finden.
Wie der Vermögensaufbau durch Immobilien möglich ist
Wie bereits aufgezeigt eignet sich also nicht jede Strategie, um sich ein Vermögen aufzubauen. Dennoch kann der Vermögensaufbau durch Immobilien auch ohne Eigenkapital funktionieren. Die folgenden drei Strategien sind dafür am einträglichsten.
3. Platz: Mehrfamilienhäuser generieren hohe Mieteinnahmen
Wer mit Immobilien Geld verdienen möchte, kann über den Kauf einer Wohnimmobilie als Mietobjekt nachdenken. Um einen positiven Cash-Flow zu generieren lohnt sich dabei am ehesten der Kauf eines Mehrfamilienhauses mit sechs oder mehr Einheiten.
Besitzt du nur nämlich nur wenig Eigenkapital und musst für den Kauf einer Immobilie einen Kredit aufnehmen, so kannst du den Kredit dank Mieteinnahmen relativ unkompliziert abtragen.
Beim Kauf einer Immobilie als Mietobjekt sollte dein Fokus unbedingt auf der Objektbewertung liegen. Denn nur durch Kauf von qualitativ hochwertigen Häusern, lässt sich der erwünsche positive Cash Flow gewährleisten. Erwirbst du hingegen ein Haus, für das regelmäßig hohe Instandhaltungskosten anfallen, gefährdest du einen möglichen Überschuss und zahlst im schlimmsten Fall noch drauf.
TopTip: Auch die Instandhaltungskosten eines Aufzugs können sich negativ auf deinen Cash-Flow auswirken. Entscheide dich deshalb immer ehr für Objekte ohne Aufzug.
2. Platz: Garagen und Stellplätze generieren Einnahmen ohne Aufwand
Besonders in Städten lässt sich mit dem Kauf von Garagen oder Stellplätzen ein positiver Cash-Flow erzeugen.
Denn aufgrund des Mangels an Parkplätzen sind Mieter*innen hier bereit für eine Garage oder einen Stellplatz hohe Preise zu bezahlen. Dieser Umstand allein ermöglicht also eine hohe Rendite.
Der Kauf einer Garage oder eines Stellplatzes birgt nur wenig Risiko. Da die Investitionskosten geringer sind und keine oder nur geringfügige Instandhaltungskosten anfallen, müssen sich Vermieter*innen von Garagen oder Stellplätzen über Mietausfälle oder Leerstand deutlich weniger ärgern, als Vermieter*innen von Wohnimmobilien. Der Kauf von Garagen oder Stellplätzen stellt somit besonders im städtischen Bereich eine solide und risikoarme Geldanlage dar.
1. Platz: Immobilien ETFs
Wer in Immobilien investieren möchte, sollte in Immobilien ETFs investieren.
Bei einem ETF handelt es sich um einen börsengehandelte Indexfonds. Die Anteile eines solchen ETFs lassen sich an Börsentagen wie eine Aktie über die Börse kaufen oder verkaufen.
In einem Immobilien ETF befinden sich Aktien unterschiedlicher Unternehmen aus der Immobilien-Branche. Investierst du in einen Immobilien-ETF, so kaufst du mit deinem Geld also nicht direkt eine Immobilie, sondern investierst in die Immobilien-Branche an sich. Du unterstützt somit also beispielsweise große Bauunternehmen finanziell beim Bau neuer Wohn- oder Gewerbeanlagen.
Die Investition in Immobilien ETFs bietet viele Vorteile: So musst du dich hierfür nicht verschulden, da der Kauf von ETFs keinen hohen Kapitaleinsatz erfordert. Stattdessen kannst du einen monatlichen Sparplan zu einer Sparrate deiner Wahl erstellen.
Hinzukommt, dass du nach dem Kauf eines ETFs keine Vermietertätigkeiten übernehmen musst. Dir obliegt hier nur die Entscheidung wann und wieviel Kapital du in die ausgewählten ETFs investieren möchtest.
Entscheidest du dich dafür in Immobilien-ETFs zu investieren, so solltest du dir darüber Gedanken machen in welches Segment des Immobilienmarktes du investieren möchtest. Möchtest du beispielsweise weltweit in Immobilien aller Art investieren oder interessieren dich Wohnimmobilien-ETFs einer bestimmten Region?
Die folgenden ETFs investieren beispielsweise in börsennotierte Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit:
- GPR Global 100 Index
- Dow Jones Global Select Real Estate Securities Index
- FTSE EPRA/NAREIT Developed Index
- FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+ Index
Du möchtest deinen Anlagefokus auf eine bestimmte Region legen? Dann könnte einer dieser ETFs etwas für dich sein:
- FTSE EPRA/Nareit Developed Europe ex UK Dividend + Index
- FTSE EPRA/Nareit Developed Asia Index
- STOXX® Europe 600 Real Estate
Anders als der Kauf von Immobilien ist der Kauf von ETFs jederzeit unkompliziert und auch mit geringem Kapitalaufwand möglich. Online-Broker wie Trade Republic und Scalable Capital bieten dir die Möglichkeit ohne jegliche Orderkosten Sparpläne zur Sparrate deiner Wahl auf deine Wunsch-ETFs einzurichten.
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Vermögensaufbau durch Immobilien
Mit dem Kauf von Immobilien lässt sich langfristig ein Vermögen aufbauen. Immobilien werden immerhin als Vermögenswerte betrachtet, die mit dem Kauf in dein Vermögen über gehen.
Der tatsächliche finanzielle Gewinn, der sich aus dem Kauf einer Immobilie erzielen lässt, hängt jedoch sehr stark von dem gekauften Objekt ab.
So schlägt sich der Kauf des Eigenheims finanziell erst dann positiv nieder, wenn der aufgenommene Kredit abbezahlt und der Vorteil des mietfreien Wohnens zutage tritt.
Um aus einem Immobilienkauf kurzfristiger Rendite zu erwirtschaften, lohnt sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses ohne Fahrstuhl oder der Kauf von Garagen und Stellplätzen.
Die unkomplizierteste Strategie, um sich mit Immobilien ein Vermögen aufzubauen, ist ein Investment in Immobilien ETFs, da sie keinerlei Vermieterverpflichtungen mit sich bringen.
Frequently Asked Questions
Warum sind Immobilien eine gute Geldanlage?
Wer ein passives Einkommen aufbauen möchte, kann über den Kauf von Immobilien nachdenken.
Erzeugt eine Immobilie nämlich einen positiven Cash-Flow, so ist sie eine ausgesprochen gute Kapitalanlage.
Von Cash-Flow spricht man, wenn von der angesetzten Kaltmiete nach Abzug aller anfallenden Kosten und Steuern noch ein Überschuss überbleibt. Wenn die Immobilie also mehr Geld einbringt, als sie dich kostet.
Ein positiver Cash-Flow ist besonders dann von Interesse, wenn du für den Kauf des Objekts einen Kredit aufnehmen musstest. Wenn du also Schulden abzubezahlen hast.
Der positive Cash-Flow kann in diesem Fall dafür sorgen, dass sich deine Immobilie von allein trägt.
Sind Immobilien Vermögen?
Immobilien sind Vermögenswerte. Mit dem Kauf einer Immobilie erhöht sich dein Vermögenswert also um den Marktwert des gekauften Objekts. Der Kauf von Immobilien eignet sich deshalb zum Vermögensaufbau.